Käesoleva analüüsi jooksul arutatakse kehtiva seaduse kohase  kohtupraktikat kaasomandi lõpetamata jätmise osas. Analüüsi eesmärgiks on selgitada välja, mis alusel ehk põhjusel kohus võib kaasomandi lõpetamata jätta, kuna vastavalt asjaõigusseadusele §-le 76 lg-le 1 kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui pooled ei saavutanud kohtuväliselt kokkulepet kaasomandi lõpetamise osas, nad pöörduvad kohtu poole ja tavaliselt kaasomand kohtumenetluses ikkagi lõpetatakse.

Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud. Erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus hagejale selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv. Kui kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus kolleegiumi arvates jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele (Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 10) .

Seega, kohtu poole pöördumisel kaasomandi lõpetamise nõudega, kõigepealt on vaja mõelda esitatava nõude kohta: nõue peab olema objektiivselt mõistlik (kaasomandi jagamise viis, hüvitise suurus, nõue sõnastus) ning sisaldama ka alternatiivseid variante (nt enampakkumise nõue). Hüvitise suurus peab olema objektiivselt õiglane (kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest), ning peab rajanema nii faktilistel asjaoludel, kui ka seaduses sätestatul.

Kohus lahendab asja vastavalt esitatud nõuetele, kui kohtus jääb seisukohal, et kaasomandi lõpetamist puudutav nõue ei ole põhjendatud ega õiglane ja muid

alternatiivseid nõudeid ei olnud esitatud, kohus võib nõude rahuldamata jätta ehk kaasomandi lõpetamata jätta. Kuna nõuetega kohtule antakse nö raamistik, mille ulatuses ta lahendab asja, siin on väga tähtis õigesti ja teadvalt sõnastada oma nõue. Kohtul ei ole muud „mänguruumi“, ta ei saa määrata hüvitist või kaasomandi viisi oma ära nägemisel, kui sellest kumbki pool ei olnud taotlenud. Mida laiem on see raamistik, seda lihtsam ja tõenäolisem teha õiglast kohtuotsust kiiresti ja võimalikult väiksete kuludega. Pildi autor: Corbis/Scanpix

Peale selle, kõik nõuded ning taotlused, seisukohad, vastuväited jms peavad olema esitatud kohtusse vastavas vormis (kirjalikult) ja õigel ajal (tähtajad antakse kohtu poolt seaduse alusel), selleks, et kohus nendega saaks arvestada asja lahendamisel ja otsuse tegemisel.

Püstitatud eesmärgi saavutamiseks ehk kaasomandi lõpetamiseks tuleb ka kõik hagi eseme suhtes tähtsust omavad asjaolud esitada juba esimese astme kohtule ehk maakohtule, kuna see on tagatiseks õiglaseks kohtuotsuseks ning järgmistel kohtuastmetel ei ole võimalik uusi asjaolusid ja tõendeid arvesse võtta ning ei saa uusi nõudeid esitada.

Analüüsimiseks oli võetud Tartu Ringkonnakohtu 31. august 2018.a. otsus, kohtuasja nr 2-17-9742.   Hageja esitas Tartu Maakohtule hagi kostja vastu korteriomandi turuväärtusega 136 000 eurot kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et korteriomand jääb hageja ainuomandisse kohustusega hüvitada kostjale 5131 eurot 72 senti (alguses oli 2000 eurot) ehk kaasomand lõpetatakse lähtuvalt kaasomandisse kuuluva kinnistu turuväärtuse hindamise ekspertiisist ja poolte varasemast rahalisest panusest. Kostja vaidles hagile vastu nii kaasomandi turuväärtuse, kui ka hüvitise osas. Seega, poolte vahel vaidlus seisneb eelkõige selles, milline peaks olema kaasomandi lõpetamisel asja hagejale jätmise korral kostjale omandi kaotuse eest makstava õiglase hüvitise suurus.

Maakohus jättis hagi rahuldamata, kuna hüvitise maksmiseks kohustatud kaasomanik ei olnud nõus maksma õiglast hüvitist ja muid kaasomandi lõpetamise viise ei ole taotletud, jättis maakohus kaasomandi lõpetamata. Viimaseks hageja pakutud hüvitiseks oli 5131 eurot 72 senti ei vasta ligilähedaseltki kohtu arvestatud õiglase hüvitise suurusele, mis vastab 16 500 eurot summale. Maakohus viitas ka varasemale Riigikohtu seisukohadele: Riigikohus on leidnud, et ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (Riigikohtu 25. oktoobri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828; 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17). Samuti on Riigikohus leidnud, et kui enampakkumise nõuet ei ole esitatud ja muid mõistlikke alternatiive ei ole, peaks kohus jätma kaasomandi (ühisomandi) selles olukorras lõpetamata (Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2- 1-14-17). kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem, mistõttu on võimalik jätta kaasomand lõpetamata juhul, kui hagis nõutud viis ei ole õiglane.

Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotles Tartu Maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jagada kaasomand selliselt, et korteriomand jääb hageja ainuomandisse kohustusega hüvitada kostjale 9012 eurot 82 senti ning alternatiivse nõudena taotles kaasomandi jagamist selliselt, et korteriomand müüakse enampakkumisel, korteri müügist saadavast tulust lahutatakse maha laenujääk, allesjääv summa jagatakse pooleks ning kostjale kuuluvast osast arvutatakse maha kostja poolt seoses korteriomandiga tasumata kohustused 14 127 eurot 10 senti. Apellatsioonkaebuses esitatud alternatiivne nõue jäi läbi vaatamata, kuna apellatsioonimenetluses ei saa uusi nõudeid esitada. Ringkonnakohus leidis, et Maakohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust selle tühistamiseks. Sellest tulenevalt, maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 77 lg-st 2 ei nähtu üheselt, mida tähendab kaasomandi lõpetamisel asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel talle kohustuse “maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas” panemine. Riigikohus leidis, et selline kaasomandi lõpetamise viis tähendab, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Seejuures tuleb lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest. Seega,   Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et hageja ei ole nõus maksma kostjale omandi kaotuse eest õiglast hüvitist. Riigikohus nõustub maakohtuga, et kaasomandi jagamise vaidluses ei saa kohus hakata lahendama poolte vahelistest suhetest tulenevaid muid nõudeid (sh erinevaid asjaõiguslikke ja lepinguväliseid nõudeid), mida pooled ei ole kohtule tsiviilkohtumenetluse seadustikus ettenähtud korras esitanud (sh tuleb sellistelt nõuetelt tasuda riigilõiv). Apellatsioonkaebuses on hageja taotlenud kaasomandi lõpetamist alternatiivselt selliselt, et korteriomand müüakse enampakkumisel. Ringkonnakohus märkis, et ei ole asja materjalide hulgast vastavat taotlust leidnud. Hageja teatas, et esitas taotluse müüa korteriomand enampakkumisel kohtuistungil, kuid talle teadmata põhjustel jäeti taotlus kohtuistungi protokollist välja. Kuna kohtuistungi protokollist ega ühestki teisest menetlusdokumendist ei ole nähtuv, et hageja oleks taotlenud korteriomandi enampakkumisel müümist, leidis ringkonnakohus, et hageja ei ole vastavat nõuet maakohtu menetluses esitanud. Lisaks sellele Riigikohus on samuti asunud seisukohale, et kohtuistungil suuliselt hagi eseme muutmine ei ole võimalik. Kuna ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust, ei ole ringkonnakohtul võimalik hageja alternatiivset taotlust lahendada. Eelnevast lähtuvalt jätab ringkonnakohus hageja alternatiivse taotluse tähelepanuta. Sellest tuleneb, et vaatamata sellele, et seadusega on sätestatud kaasomaniku õigust igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning kohtule hagi kaasomandi lõpetamiseks esitamisel, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on taotletud hagis või vastuhagis.